CheckList Hack!

なりたい自分になるためのチェックリスト習慣!

ソフトバンクGのビジョンファンドが抱える爆弾OYO

ソフトバンクグループの投資先がいろいろとまずくて話題になっていますね。

一番有名なのはWeWorkで、5兆円の価値をつけて市中の投資家に売りつけようとして失敗しました。実際の価値は8000億円程度と見積もりなおしましたが(それもすごいが)、実際には3000億ともそれ以下ともいわれています。

しかも資金がショートして倒産寸前だったWeWorkにさらに1兆円の資金をつっこんで救済に回っています。普通の企業だったらこの時点でアウトですが、そこはソフトバンクグループ、アリババ株の含み益がすごいということで、そんなことではへこたれていません。

ところがほかの投資先も相当やばいんじゃないかというのが巷の話題。

そこで今回はWeWorkに次ぐ弟分の不動産テック企業、OYOグループがどういう会社なのか、評判も含めてみていきたいと思います。



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ポイントまとめ

 ポイントチェックリスト
 チェック済みの行をクリック/タップ
創業者=リテシュ・アガルワル
13歳でネットビジネスを始める。19歳でOYO Roomsを起業。
2019年には85万室を展開し、世界最大のホテルチェーンを目指す。
2013年、インドで10室からスタート。現在18か国展開。
コストパフォーマンスに優れた住環境の需要と供給をつなげる
この問題をOYO OSと呼ぶテクノロジーで解決する。
ダイナミックプライシングによる稼働率施策
データに基づく料金設定。時間ごとの顧客の利用状況から最適な価格設定を自動で行う。
各種スマホアプリによる従業員管理、顧客接点確保
部屋の改装、ホテルの稼働、ビジネス顧客との接点など各種アプリを駆使し数万人の従業員を効率よく動かす。
OYO LIFE=アパートをスマホで簡単に借りられる
アパートを借りるには非常に煩雑な手続きが必要。これは法律で定められている。これを一旦OYOで借り上げて、スマホで簡単に貸しだすサービス。
3日間、試し住みができる
ホテル感覚でアパートが選べるというのはなかなか強力。
相場観の一例としては品川で10万円強の部屋を12万円程度で貸し付け
周辺相場より若干高いレベル。利幅はかなり薄いとみられる。
マンスリーマンションと変わらない
規模とシステムでどれだけ利益を最大化できるか。
気がかりな点① ホテルチェーン、OYO Roomsに苦情が殺到中
もともとインドのホテルを回って、あまりの品質の悪さにこれを改善すればよいという発想からOYO Roomsを立ち上げている。
評判を見る限り、全然品質管理ができていない
日本のOYO Roomsも現在苦戦中で人員削減など対策中
OYO LIFE=旅するように暮らす、もグダグダに
やっていることは単なるマンスリーマンション。敷金0礼金0水道光熱費込も昔からある。
不動産業界で評判が悪い、いい物件があつまらない
アパート管理会社の利ザヤを中抜きするサービス。管理会社はいい顔をしない。
孫さんがピリピリしている
WeWorkで大損ぶっこき中の孫さんが出資していて、圧力をかけている。
OYO大学など迷走中
不動産の素人があつまっているためグダグダ。
同じマンション・部屋違いの例で一般の賃貸4.5万円、OYO8.7万円
OYOはWifi、水道光熱費込み、手続きはスマホで簡単。
OYO LIFEからの借り上げ賃料=相場の90%~100%
フリーレントを2.5カ月要求、敷金礼金ゼロ、契約金先行入金。
入居者がつかなさそうと判断して急に白紙解約を要求。
部屋の貸主側は契約を前提として、募集を止めている状態。
いま契約破棄が多発している。
こんなことを繰り返していたらOYO LIFEに物件を貸すオーナーはいなくなるのではないか。






各ポイントの詳細を参考動画・リンクをもとに見ていきます。

OYO Hotels Japan Video

創業者=リテシュ・アガルワル


13歳でネットビジネスを始める。19歳でOYO Roomsを起業。

ピーターティール氏とシリコンバレーで出会い、OYOが始まった。

もともとAirbnbのような民泊を立ち上げようとしていたそうですが、このエアビーに100件くらい泊まるうちに、あまりの品質の悪さに課題を感じたそうです。

そこでこの品質をコントロールすればもっとすごいのができる、ということでOYO Roomsというホテルグループを作りました。

一定以上の質を担保するホテルの集合体というわけです。着眼点はなかなか素晴らしいですね。


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2019年には85万室を展開し、世界最大のホテルチェーンを目指す。


2013年、インドで10室からスタート。現在18か国展開。

マリオットは130万室らしい。これが世界最大。

たった数年でとんでもなく成長していますよね。もうこのスピードの速さが最近のユニコーン企業と呼ばれる、評価額1兆円(100億ドル)を超えるような企業の特徴です。

2019年に85万室を展開する目標で、世界一のホテルチェーンであるマリオットグループに引けを取らない数を目指して邁進中というわけですね。

あり得ないスピードだと思います。




コストパフォーマンスに優れた住環境の需要と供給をつなげる


この問題をOYO OSと呼ぶテクノロジーで解決する。

OYO OSとはすべてのOYOホテルの運営に使われるインフラシステム
ホテル予約サービスとの連携、顧客とのチャット、部屋の予約状況・占有率管理、スタッフ管理など。

7000人の従業員のうち700人がシステム開発人材。ここがエンジンになっている。

700人のシステム人材を抱えているホテルチェーンって異常というか、そこは素直にすごいですよ。さすがテック企業

そして従業員を動かすにも、顧客の接点もすべてスマホというのがいいですね。

これだけ急成長するということは、ビジネスのスケーラビリティ、つまり拡張性がすごいということです。人の努力にたよっていては、この急成長は絶対とげられない。

そういう意味でオペレーションの拡大をスマホでやって、業務のやり方を徹底しているというのは本当に素晴らしいことです。

そしてそれがキモになるとみて、自社にシステム開発エンジニアをどかんと抱えているわけですね。この戦略は本当に素晴らしいものです。


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ダイナミックプライシングによる稼働率施策


データに基づく料金設定。時間ごとの顧客の利用状況から最適な価格設定を自動で行う。

こういうところですね。AIを使ってますーという部分。

これは正直AIの専門からしたら大したことないです。当たり前の話。もうそれはAI・機械学習をやっているひとなら誰だってやることです。

テック企業としてスゴイのは一つ前の項目、スマホで全従業員&顧客を動かすシステムを作り上げているところです。





各種スマホアプリによる従業員管理、顧客接点確保


部屋の改装、ホテルの稼働、ビジネス顧客との接点など各種アプリを駆使し数万人の従業員を効率よく動かす。

この部分。ここは本当に各企業がしっかり見習うべきです。

仕事があり得ないスピードで爆発的にスケールするにはどういう仕掛けが必要なのか。それを表しています。

こういうビジネスの仕組みを構築できるセンスは本当に素晴らしい。ただのホテル屋ではないところはここですね。







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OYO LIFE=アパートをスマホで簡単に借りられる


アパートを借りるには非常に煩雑な手続きが必要。これは法律で定められている。これを一旦OYOで借り上げて、スマホで簡単に貸しだすサービス

ここでもスマホがキーワードとして出てきますね。

しかしなんでもスマホでやる時代とはいえ、さすがに家を借りるときは間違っちゃいけないので不動産屋に相談にいきたくなります。

というのは自分の感覚が古いのでしょうか。

確かにスマホでポンと家を借りるのは格好いいですが、本当にそうするか、というのは相当疑問だったりします。

とにかくまちがったらこわいですからね、色々聞きたくなりますし。

でもいまは抵抗がある人が多かったとしても、先行してこういうことをやっておくと、世間の意識が急激に変わったときにおいしい位置にいられるので、そこは賢いかもですね。





3日間、試し住みができる


ホテル感覚でアパートが選べるというのはなかなか強力。

3日間試し住み!これはスーパー強力です。試し住みというのはいままで聞いたことがないですが、正確な家探しをするならば強烈にいい仕組みですね。

1日じゃなくて3日というのがまた素晴らしい。1日じゃわからんですもんね。

どうせ9割がた、3日ためしたら借りますよね。だから企業側にとって見たら気前よく試し住みさせた方がいいと思います。常識人には返報性の原理が利いてきちゃいますからね。

試す方としては、やはりただよりたかいものなし。気軽にやると借りちゃう流れに多分なるので注意です。


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相場観の一例としては品川で10万円強の部屋を12万円程度で貸し付け


周辺相場より若干高いレベル。利幅はかなり薄いとみられる。

12万はお安くないですよね。そこがネックですね。

wifiや水道光熱費がついているのはいいのですが、共益費が高すぎる感はあります。

一方でOYO側のうまみがほとんどないんですよね。また貸しするサブリース業なので、不動産自体をもっているわけではないですが、こんなに利幅が少ないのにグループで時価総額1兆円と称しているのがちょっと理解できません。

つまり今は薄い利幅でこの商売を広げて、十分市場のシェアがとれるようになったら、利幅を増やそうという算段なのだと思いますが、そう簡単にいくでしょうか。

プライスリーダーになれるほどのシェアを取るのは容易ではありません。




マンスリーマンションと変わらない


規模とシステムでどれだけ利益を最大化できるか。

現行法では90日を超える場合は別途契約が必要になるため、原則90日まで。

敷金、礼金とかを合算して考えると2か月から6カ月くらいで住むのを切り上げればトータルで利用者側は金銭的に得になるような勘定の設定のようですね。

長く住むと家賃の割高さんが効いてきて損になると。長くといっても90日という制限が基本的にありますが。

しかしそんな短期間で移り住むような人ってそんなにいますかね。

荷物を持たないで、ポンポン引っ越しするようなライフスタイルがありえるのなら、OYO LIFEはたしかにピッタリです。








ソフトバンクのもう一つの頭痛の種「OYO」クレームだらけのサービスと日本市場での苦戦の現状

気がかりな点① ホテルチェーン、OYO Roomsに苦情が殺到中


もともとインドのホテルを回って、あまりの品質の悪さにこれを改善すればよいという発想からOYO Roomsを立ち上げている。

しかし15歳の少年が感電死、3つ星ホテルの触れ込みだったがボロボロ、オンライン決済で予約したが宿泊拒否などトラブルなど様々な悪評がでている。

Airbnbの品質の悪さに着目したところまでは良かったのですが、急拡大に質が追い付いていない側面がありそうですね。

しかもノンストップで倍々ゲームのように伸ばしてきましたので、その付けが回っていそうです。

単純にネットワークサービス、ソフトウェアなら商売の拡大は容易ですが、物理的に時間・空間を要するビジネスではそうはいきません。人がついていきません

だからこそ慎重に、普通の企業では足場を固めながらゆっくり拡大していくのが常でした。それに対して急拡大路線は、どこまで品質を維持できるか。難しい問題です。





評判を見る限り、全然品質管理ができていない


日本のOYO Roomsも現在苦戦中で人員削減など対策中

2019年度末までで75000部屋を確保する目標だったのが、2019年9月までで4000部屋にとどまっているとのこと。

これは進捗率5%程度と衝撃的に悪い数値です。

なにかが相当うまくいっていない、ということですね。そもそも品質にそれほどもとから問題がない日本で、OYOのホテルを使う特別な意味はどこにもありません。

部屋も楽天トラベルにあがっているものをみましたが、高いと思いました。

宿の質も様々。民宿みたいなところから、ラブホテルの居ぬきかなというところまで。

でも楽天トラベルでみるかぎり、そこそこ部屋はうまっていますね。

ただOYOの商売のサイズを満足させるための利益を出すには相当な部屋数が必要なのはたしかです。

ちなみに75000部屋というのは、おそらく300店舗を擁する東横インでもはるか及ばないですよね。半分以下です。

つまりは目標値でいくと、東横インとかをはるかに上回る予定ということです。


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OYO LIFE=旅するように暮らす、もグダグダに


やっていることは単なるマンスリーマンション。敷金0礼金0水道光熱費込も昔からある。

スマホで簡単契約だが、そもそも価格が高い。

旅するように暮らす」いいキャッチコピーです。あこがれるライフスタイルですからね。

しかし現実がそのようにうまくいくかというとそうではないと思います。

そもそもいろいろなサービスの住所変更が面倒すぎますよね。

部屋を借りるてつづきが面倒というのはわかりますが、ほかにももろもろの住所に紐づいたサービスがあるわけです。銀行口座とか、株取引だとか。

そういうのを引っ越すたびにかえるとおもうとうんざりしますね。




不動産業界で評判が悪い、いい物件があつまらない


アパート管理会社の利ザヤを中抜きするサービス。管理会社はいい顔をしない。

なかなか賃貸がつかない物件ばかりが集まる結果に。

つまりwin-winの関係じゃないですね。アパート管理会社と対立していては商売拡大していきません。

どうやってアパート管理会社が味方になってくれるかを、今一度考えた方がいいと思います。単に中抜きするだけでは、結局いらない物件しかまわってこないのはみえています。

ここを改善するひとつは、強烈な求心力で、賃貸といえばOYO LIFEという風に思われるくらいでないと厳しいですんえ。








孫さんがピリピリしている


WeWorkで大損ぶっこき中の孫さんが出資していて、圧力をかけている。

ビジョンファンドがかなりピンチということはわかりますが、こういうのはあまりイライラしてはいけませんよね。

ゆっくり時間をかけるべきはかけないと、商売がうまくいくものもいかないくなります。

今の急拡大はすくなくともあまりよくない流れでした。

そして商売になるかどうかも全然わからぬまま借金をどんどんして勢力拡大までしてきたというところ。

ここで歩みを止めて、本来狙っていた品質を高めるとか、借りる人に夢を与えるような賃貸を提供するべきですね。





OYO大学など迷走中


不動産の素人があつまっているためグダグダ。

不動産では素人なものの、コンサル会社の優秀どころが無駄に集まっているので大学をやっちゃおうというわけですね。

そして空室だらけのOYOの部屋を少しでも埋めようというわけです。

こんなにわかりやすく迷走していると心配になりますね。

まだまだビジネス立ち上げ初期で、公表している事業計画の目標もまったく達成できていないなかお門違いのサービスを始めるあたりは頭痛がします。



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正直ひどい!OYO LIFEの実情を暴露します【オーナー向け】

同じマンション・部屋違いの例で一般の賃貸4.5万円、OYO8.7万円


OYOはWifi、水道光熱費込み、手続きはスマホで簡単

WeWorkはまだ賃料2倍でもブランディングとか高級インテリアとかで話は分かるが、1室でこの価格差は成立しているのか

いや成立していないでしょう。4.5万円は安くて、8.7万円は普通に高いですからね。4.5万円クラスの部屋を約9万円で借りる人はいないでしょう。

OYOしかみていなくてこの価格差をしらなかったとしても、常識的に高いと感じる人がほとんどのはずです。

またOYOを使うくらいなのでいわゆる情弱ということはありえず、しっかり市場価格を調べる人がほとんどなのではないかと思います。

それでもスマホで簡単ポンだからといってそんなに高い家賃を受け入れる人たちってどんな人たちなんでしょうか。

Uberがすごく流行っているのは、価格が安い上に便利だからです。

OYOは便利ではありますが、高いのでは流行らないのではないかと単純に危惧してしまいますね。




OYO LIFEからの借り上げ賃料=相場の90%~100%


フリーレントを2.5カ月要求、敷金礼金ゼロ、契約金先行入金。

OYO側が極端に強い条件。

元々の大家さんからOYOが借り上げる条件は、OYOが極端に強い条件だということです。

すなわち、OYOに貸すならほかにだれも借り手がいないような、もともと苦しい物件になるということです。

つまりはOYOに集まる物件はそんなに良くない物件が多いということになります。

しかも利幅がすくないですし、こんなに家賃をさらにあげて貸そうとしているわけです。ただでさえ借り手がつかない物件ですよ。

なぜそんな物件に借り手がつくかというと、スマホで簡単ポンだから、というのがOYOの戦略。

はたしてどうでしょうか。成り立っていますかね。OYO LIFEのサイトを見て頂いたら分かりますが、スマホのサービス自体、真似をするのは簡単な水準のものです。もしこんな形で借り手がつくなら、もっと安くビジネスモデルをパクッてこられる業者も出てきますよね。


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入居者がつかなさそうと判断して急に白紙解約を要求。


部屋の貸主側は契約を前提として、募集を止めている状態。

さらにまずいことに、契約をすると約束して物件を拘束しておきながら、借り手がつかなさそうと判断したとたんOYO側の勝手な都合で契約をキャンセルするという行動にまででています。

これではOYOに貸そうとする大家も出てきそうにありません。あるいは今かしている大家さんも、あまりの身勝手なOYOのふるまいに、もう二度とかすまいと思いますよね。

そうなるとどんどんろくでもない物件がOYOに集まるけれども、まともな大家さんには相手にされないという状況になります。

これは相当つらいというか、すでに手遅れな予感がしますよね。




いま契約破棄が多発している。


こんなことを繰り返していたらOYO LIFEに物件を貸すオーナーはいなくなるのではないか。

結局たとえAIを駆使して成約率をだしていて、成約率の悪い物件は解約する、などとしても解約の先には生身の人間がいるわけで、これを相手にするのはとんでもないストレスです。

つまり人間社会のなかでうまくAIによる最適化は機能しないだろうということです。現実的にはですね。

そのうえソフトバンクのビジョンファンドなど、とんでもない利率をたたき出すことが義務付けられている資金がはいって、とにかく急いで利益を出さなければならないという圧力があります。

これが空回りしてさらにまずいことになっているのが今の状態ですね。

しかもこれは後戻りできません。もはやOYOだけでなくOYOのような又貸しによる利ザヤを稼ぐ携帯の会社はなかなか街の大家さんには受け入れられないでしょうね。


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まとめ

最後の方はOYOのまずそうなところ連発でありましたが、本当に大丈夫でしょうか

WeWorkに引き続きOYOもこけたらソフトバンク・ビジョンファンドもかなり厳しい状況になりそうです。

これってもう焦りすぎなところが原因だと思うんですよね。急拡大しすぎで無理が生じています。

しかしながら、スマホで従業員を管理するというスケールする仕組みを構築しているあたりは学ぶところがありますし、仕組みは素晴らしいですね。

あとはじっくり利益をあげながら成長していく姿を期待します。もう少しゆっくり成長させていければ面白いことになるんですけどもね。